2009年7月14日火曜日

芳賀家史上、最大の衝動買い!? ~その九~

今回は少しばかり住宅ローンの話をします。

これまたまちがっている内容もあると思われますので、雑談レベルで読んでください。



 

今までも少しローンの話は出てきていましたが、銀行からお金を借りるにはまず事前審査というのを受けます。

事前と言っていますが、この審査を通れば途中で何か問題でも起こさないかぎり、ローンを組むことができるようになります。

この事前審査は、銀行によってかなりボーダーラインが異なるようです。

A銀行ではまったく借りられなかったが、B銀行では3,000万円借りられた……というように、結果は大きく異なることも多々あります。

また、支店レベルでもまず通るかどうかが異なりますし、銀行は通っても保証会社でストップをかけられることもあるようです。

どの銀行を使うかによって命運はかなり変わるわけですが、普通の人はそんな情報を持っていません。

これは、不動産屋の営業さんの情報力に頼るしかなくなります。

U○Jは殿様商売でアンパイしか通さないとか、三○住○は最近通りやすくなったとか、地銀は金利が○○だけど通りやすいとか、いろいろな情報をもっている営業を捕まえることができるかどうかが勝負になります。

もちろん、余裕で通る人は関係ない話ですけど(笑)。

 

私の場合、事前確認が通らなかったと言いましたが、実はまったく通らなかったわけではありません。

いくつかの銀行で通ったのですが、そこでは借入の最高額が購入代金に届かなかったのです。

ちなみに栞御前と合算で挑みましたが、場所によっては御前の合算を認めないところがあったり、逆に私は0で御前だけにローンを組ませてくれるようなところもありました。

 

私が通らなかった理由は、やはり会社です。

自分で会社をやっている人は、自分の収入も会社の収入も潤沢でなくてはいけません。

また、当たり前ですが会社の経理がきちんとやられていることもチェックされます。

ただ、これらをきちんとしていても、個人で会社をやっている人は、一般的なサラリーマンの方に、ローンの組みやすさでまったく敵いません

たとえば、頭金を同じだけ用意した、年収450万の個人で会社をやっている人と、中堅企業で3年ほど働いている年収350万の人では、後者の方がローンが通りやすく、さらに場合によっては金額も高く借りられる可能性があります。

実際、私より年収が下の御前の方が、私よりも借入額が高くなりました(栞御前の会社はそれなりに大きい)。

さらに言えば、いつも金がなくて困っていて、たまに飯を私がおごってやっている弟の方が、私よりもはるかに高い金額のローンを組むことができてしまいます(払えるかどうかは別としてw)

それだけ社会的信用度が違うと言うことなのです。

もちろん、私の会社の経営がしっかりしていて、利益も右肩上がりなら話も違ったしょう。

 

ところで。

住宅ローンを組むときは、既存のローンがあると障害になります。

実際にはお金を借りていなくてもカードを大量にもっているだけでも障害になります(カードがある=ローンができる)。

車のローンや学費ローンもすべて問題視されます。

そのため、住宅ローンを組む前は、それらをあらかじめクリーンにしておくとよいかと思います。

ただ、前にも書きましたが、住宅ローン申し込み寸前にカードを大量に解約したりすると逆に怪しまれます。

また、過払い請求などを起こした場合は、ガード会社のデータベース上で事故があったというフラグが立ってしまい、銀行側はそこから「問題がある顧客」と判断する場合があります。過払い請求などをやった場合、住宅ローンの申込時にきちんとそのことを説明しておくのが吉でしょう。

 

ただし、大手上場会社に勤めていて、収入も平均以上ある人などだと、車のローンが残っていようが、カードを大量に持っていようが、ローンがすんなり通ってしまうこともあるそうです。

順調に経営されている上場会社に勤めているだけでも、審査がかなり甘くなるということのようです。

逆に小説家とか漫画家とかそういう類の方々は、例え売れっ子でも住宅ローンを組むことはかなり至難の業のようで、ほぼ現金勝負をしなければならないようです。

 

とにかく、実際の収入云々より、社会的信用度がどれだけあるかが分かれ目になるでしょう。

 

まあ、その壁を乗り越えたとして、今度は毎月の支払の問題があります。

つまり、金利。

これには、変動する金利で貸す銀行に対して、固定金利で金を貸す住宅金融支援機構のフラット35というのがあります。

 

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

 

フラット35はCMも流れたりするので、多くの人が名前ぐらいは聞いたことがあるでしょう。

35年間定額の金利ですが、通常はその時の銀行金利に比べてかなり高く設定されています。

例えば今後、景気が急激に良くなった場合、銀行金利が上がる可能性があります。

その時、銀行からお金を借りている人たちは、月々の支払を多く払わなくてはいけなくなる可能性があります。

逆にまだまだ景気が大きく変わらないとすれば、フラット35よりもかなり安い金利で済むことになります。

これは一種の賭けですので、その時の情勢を見ながら銀行にするか、フラット35にするかを選ばないといけません。

 

ちなみに最近言われているのが、「フラット35の審査は通りやすい」という噂。

どうもそのようなのですが、これも実は裏があるようです。

住宅金融支援機構に直で申し込む場合ではなく、銀行の窓口から申し込む場合に審査が通りやすい……というような話のようですね。

銀行にしてみれば、最終的に自分たちの負担になりませんし、申し込み受付をすることで手数料のようなものが銀行にはいるようです。

また、その手数料部分は銀行によって違うらしいので、同じフラット35でも申し込む銀行によって値段が変わるという話もあります。

フラット35を考えている人は、いくつかの銀行で問い合わせしてみた方がよいでしょう。

手数料が高い方が通りやすくて、安い方が通りにくい……なんてこともあるのかもしれませんね?(笑)

 

さて。

ここまで住宅ローンの話を書きましたが、次は本題に戻ります。

要するに、私は限度額が低すぎて希望の家を買う資格がありませんでした。

しかし、収入は少ないけど社会的信用度が高い栞御前の限度額は私より上であり、候補その2を買うことはできないにしても、もう少し安い家ならば買うことができるかもしれない……という希望が残ったのです。

そしてそこに、私も栞御前も「まじでっ!」と思わず驚くような、運命の物件と出会うことになるのです。

これが6月初旬のことでした。

 

(つづく)


2 件のコメント :

  1. ここまで読んで
    事業主はねできればカミさん名義で家買った方がいいよ
    このアドバイスは結構高いアドバイスです
    理由は
    経済的な事故ってのは事業主はかなり高いです
    自分のサイフ=会社の経営状態になります
    その中で家をイジられると気持ち的にマジブルーになります
    これはどんな精神力の人でも同じです(家族への愛が少ない人は別ですが)
    そんな中カミさん名義にしておけば少なくとも家に問題は持ち込まなくてすみます
    今まで数々の失敗をみてきてますんで
    事業主の方はカミさん名義ってのをお勧めしてます
    今年に入ってからの行動だからねぇ
    ��年くらい積み立てしとくとそんなに気にしなくても借りれるのに
    どんな形の収入でも
    基本の限度額は年収の5倍まで
    返済額は年収の三分の一まで
    これ以上の返済はかなりきついです
    で、まぁたぶんカミさんと自分の年収合わせての5倍
    カミさんと自分の年収合わせての返済
    これならたぶん満足行く金額だとは思いますが
    これやるにはやっぱちょっと準備が必要だったりしますが
    返済がかなりキツイです
    ちなみに旧住宅金融公庫のつみたて君とかやってると
    審査+1000万借りられたりしました
    つか数年前からこういう計画を立てられる人という事で審査大甘になります

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  2. >そんな中カミさん名義にしておけば少なくとも家に問題は持ち込まなくてすみます
    確かにそうですね!
    私の場合、まず大きな経済的な事故にならない仕事しかしていませんのであまりきにしていませんでしたが。
    ��5年くらい積み立てしとくとそんなに気にしなくても借りれるのに
     普通はそういうものですからねぇ(笑)。
     無茶しやがって……みたいなノリです。
    ��基本の限度額は年収の5倍まで
    ��返済額は年収の三分の一まで
     お約束のこの計算プラス、奥さんの年収の半額ぐらいで計算してやっていたわけですが、あくまで「条件が最も良い場合の限度額」ですから当然届きませんでした(笑)。
     月々の支払いは、今の家賃もそもそも高いので大差ないんですけどね……。
     きちんと計画を立てて、ちゃんと準備して、じっくり選んで買うもの。
     タイトルに「衝動買い」なんて本来はつけてはいけないものですからね。
     まあ、だからこそ、それをネタで書いているわけですが……。
     これから購入する人の反面教師的なものになればよいなと(笑)。

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